胡老板是浙江人，在上海做工业厂房已经十多年了，最近谋划着转型，往商业办公楼宇上转。

说起他进入工业厂房领域的机缘，倒也偶然。因为有亲戚在上海，1987年他来到上海，木匠出身的胡老板，当年还只能称为小胡，只是在郊区家具厂做学徒工，后来自己开起了家具厂，但是因为动迁频繁，总是搬来搬去，所以不堪其烦的胡老板决定自己租一块地，自己盖厂房。1997年，厂房盖好了，自己却没有搬进去，因为一家台湾企业看上了这个厂房，甚至一下子付了5年的租金。

当时的租金虽然便宜，每平方米每天只有一毛七，但是3000平方米的厂房，5年租金放在一起也不是个小数目，90多万元，这几乎收回了胡老板建厂房的所有成本。灵机一动，胡老板发现这是个好生意，可以做。

很快，胡老板就放弃了家具厂，转而专攻工业厂房业务。他又拿下了这个厂房附近的30亩地，继续建造厂房、出租。

上世纪末本世纪初，上海大规模实施撤县设区工程，推行“农改居”项目。为了加快发展农村的城市化进程，提升整个城市的品位，各县积极地向外招商引资，利用各种外来资金发展各项产业，建设各种项目。当时，政策措施比较优惠，特别是土地的征用相对比较松，价格也不高，在奉贤、嘉定、松江等地段一般每亩征用价格仅为５万元左右，一时间，大批浙江的企业被廉价的土地所吸引，纷纷进驻。

胡老板说，他主要是和镇政府谈合作，“政府要筑巢引凤，只有厂房有了，才能引来企业，但是政府又没钱，我们进来，政府就不需要投钱，企业引来了，还会按照注册资金的3%~5%给你奖励。”胡老板说当时也算是先上车后买票的概念，没现在那么多要求，只要房子盖好就不愁。这是一笔稳定的收入来源。

因为这是桩好生意，胡老板也带了不少浙江老家的亲戚出来在上海做同样的生意。十多年过去，胡老板手上已经有15万平方米的厂房，而且还有不少在建的项目。但是近些年来，土地形势却有了很大的变化。拿地成本越来越高。现在租金虽比十多年前涨了不少，大约在~1元/平方米·天。但是，胡老板说，要收回投入的时间也越来越长。

“以前租地建厂房的话，2~3年就可收回成本，买地需要5~6年，现在租地需要5年，买地需要15年。”

这些年来，胡老板看着自己的租客变来变去，从最初的服装厂居多，到现在多是电线电缆、汽车配件、高端家具之类的企业，胡老板在赚钱的同时，也经历了上海产业转型的变迁。

上海大规模的经济转型有两次，一次就是十多年前，由纺织等劳动密集型为主导的工业，转而成为IT、汽车、装备制造等高新技术产业为主导的工业。

随着土地成本、生活成本等的提高，上海的商务成本也越来越高，大量低附加值的企业已经很难以在上海生存下去，不少企业撤离上海，只留下了那些附加值比较高的企业。

现在，上海正经历着再一次的转型，要形成以服务经济为主导的产业结构。胡老板敏锐地意识到，上海的工业用地指标越来越紧张，加上产业转型的趋势，未来的上海，还是要以金融、服务、物流等为主，而不是工业企业，因此他现在也在谋划着自己的业务转型。

聊天的那天晚上，他就要去上海市某一个工业园区，商谈商业地产的事情。他准备在这里拿下一块地盖楼，下面做商铺，上面做办公室，模式还是老样子——出租。当然，他没做过这方面的业务，所以找了个专业的机构合作。

去年，他还拿下了临港新城1000亩的土地，打算建物流设施。虽然土地越来越紧缺，但胡老板说自己不愿意到上海之外的地方做更大的生意。他说，这些年来在上海打拼，觉得上海还是比较能容纳外地人，而且守法、文明，所以在上海做生意，氛围好，放心。