和讯消息 进入四月，中央从控制信贷着手，连续出台了针对房地产的紧缩政策。从新政策的措辞和内容来看，严厉程度超出预期，这表明国务院抑制房价过快上扬的决心。2010年新出台的房地产调控手段2007年的调控有什么不同？政策将对房地产市场起到什么效果，中国房地产市场走向何处？房地产企业和相关行业将受到什么影响，相应有哪些策略转变？2010年4月21日，在和讯网、百度和讯全财经网主办，《新地产》杂志协办的和讯网“聚焦楼市调控新政”论坛上，各位嘉宾发表了精彩演讲。

长城证券地产行业研究员万知认为，对房地产行业应该短期看成交，中期看货币，长期看需求。以下是嘉宾的发言实录。

万知:大家好，刚才各位老师都对地产行业做了精彩的演讲，我这里主要讲两个问题，一个是刚才拐点的问题。第二个，有关房地产后续政策的问题。对房地产行业我一直这么看待，可以归结为这么几个词儿，短期房地产看成交，中期看货币，长期看需求。

短期，我相信下半年房价回落应该是没有什么疑问的，成交量现在一直在往下走，而且政府这一次的目的，其实杠杆缩小，首付提高50%到60%都不是关键，现在政府主要改变大众预期的问题。

中期，由于宏观经济的需要，货币这一块会保持一个相对宽松的地位，所以中期房价下跌，明年、后年还有平稳上升的过程。

主要谈谈长期的问题。我们都知道中国经济过去十年都是有一个投资拉动的经济体，投资的火车头是房地产，98年房改以来投资链占GDP比重非常大。我们现在要把房地产放再一个什么位置看？从国家战略角度考虑，未来十年不可能再拿作为经济发动引擎。首先一个原因，我们从房地产需求来看，主要是两个部分，我们先看总量的需求，中国城市化的角度来看，总量需求是有问题的，过去十年要下一个台阶。过去十年我们每年以1%点多城市化率在增长，需求是非常大的。但是未来十年加速上涨的过程已经过去，城市化率大概%、%，不会持续太长时间。

第二，从年龄结构来看，我们为什么到2005年、2006年有这么大房地产泡沫，主要原因是两波，一个是需求释放，周期叠加引起的。我们知道在1962年的时候，中国人口出生率从千分之13%到到千分之15%，一直都是比较好的水平。第二波高潮是1980到1989年都是在千分之20的水平。根据房地产的需求，60年代出生人是40岁左右，有改善需求的高峰，也就是说在2006年到2010左右是这一波人改善需求的高峰。同样，80年代这一波回生潮，会有首次需求的高峰，这两波高峰叠加，加上货币扩张，加上最近几年房地产市场的火爆。

从未来来看，改善需求的趋势会有回满下降的过程。虽然80年代生人这一块首次置业还是会比较多，但是远远没有两次需求叠加来的猛，这是中国国家总量的问题。

另外，还是关于城市化的问题，我们一月份一号文件提出搞城镇化，城镇化和城市化区别比较大。我们看城市化，过去十年城市化结果是什么？大城市越来越大，小城市没有什么变化。我们看到人口都往几个大城市聚集，造成大城市房价高。未来十年，如果城镇化战略能够很好实施，基本上有一个人口回流问题，还有农民进城的问题。从这个意义上看，可能人口聚集度不会有以前那么高，也许从这两个纬度，总量和结构性的需求都可能有问题，不会有过去十年那么大。所以未来十年政府从这个角度考虑，把房地产作为拉对经济引擎不太可能，但是房地产依然很重要，会在一个比较稳定的成长过程，不会有这么几年大幅度上升的阶段。