日前，国土部公布了《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》(下称《方案》)，将北京、天津、上海等大城市的耕地保有量要求做了较大幅度的调减。根据调整后的《方案》，京津沪三地的耕地保有量指标均有减少：北京从21.47万公顷调减到11.07万公顷；天津从43.73万公顷调减到33.40万公顷；上海从24.93万公顷调减到18.80万公顷。

　　《方案》一经媒体披露，就有大量楼市观察家纷纷表示，这是国土部的雪中送炭之举，该政策将大幅度增加京津沪三个城市的住房建设用地供给。甚至有个别财经、地产类的微信公号，直接以“一线城市楼市将迎来震荡”作为标题，认为新的耕地政策将会带给楼市重大的冲击。由此，足见业内对该《方案》影响力的期待。

　　调减京津沪耕地保有指标，引发的讨论是多方面的。譬如，在一二线城市楼市价格猛涨的背景下，对于城市耕地保护必要性的讨论再度泛起。在土地利用总体规划中，耕地保护指标是一项约束性指标，18亿亩的红线不能碰触。而因为这一红线的存在，导致大城市建设用地的供应量始终处于供不应求的状态。土地资源的稀缺也被认为是推高房价的罪魁祸首。因此，此番耕地指标调减，受到了对该红线政策抱有质疑的人士的欢迎和肯定。

　　不过，耕地指标调减和楼市价格下调甚至大跌，这中间并不是一种直接的正相关关系。据悉，京津沪三地的总建设用地指标并未因此就大幅增加，甚至北京还有所减少——— 北京从38.17万公顷调减到37.20万公顷；天津、上海的用地空间也仅是稍有增加：天津从40.34万公顷增加到44.07万公顷；上海从29.81万公顷增加到32.00万公顷。这一数据的存在，可能会让很多人大失所望，但耕地减少和住房用地增加两者之间的关系正是如此。

　　限制北京上海这样的超级大城市增加住房土地供应的因素，并不只有耕地指标的红线。相反，对于城市住房土地供应和人口准入更大的政策因素是整体性的城市规划。例如，北京市到2020年的人口规划是2300万，上海只有2500万。严厉的户籍政策将让购房资格成为一道难以逾越的障碍，也让非户籍人口的子女入学成为一道难题，这些都在反向制造市场需求。

　　与人口政策对应的还有更重要的建设用地规模的规划。2015年，上海市政府提出，要实现全市规划建设用地的“负增长”，将规划建设用地总规模从原来的32.26万公顷调减到31.85万公顷，这一数据和此次《方案》厘定的规模基本一致。所以，北京的建设用地有微减，上海的建设用地略有增加，仅此而已。再者，即使增加了一定比例的建设用地，但这些用地也普遍落于城市远郊。这些数量不多的新增用地到底能否真正影响庞大的楼市，无疑也要打上一个大大的问号。

　　此外，据财新周刊报道，一位国土系统人士透露，北京耕地保有量指标大幅调减的一个重要原因是：北京的很多耕地，实际上已经没有在种粮，而是种着树。此次《方案》采纳了北京市的意见，将这些种树用地从耕地范畴系统地划出来，不过这些地仍属于农用地性质。对此，上海也提出了类似意见。所以，耕地指标调减实际上变成了一种“承认现实”的务实举动，与增加建设用地并无太大关联。

　　舆论将国土部下发的《方案》与京津沪的楼市走向挂钩，主要是由于目前京沪深楼市暴涨的景观太过刺眼，惹得许多人一旦看到与土地、购房、信贷相关的政策出台，便立马与楼市走向紧密关联。但事实上，对于中国大城市楼市价格暴涨的思考，必须要回归供给和需求的原点来考虑。楼市价格暴涨的根本原因，在于土地供应政策严格，在于购房资格上调，也在于优质教育资源的激烈争夺。这些限制性的政策，实际上构成了一种“制造需求”的效果。也可以就此断言，只要这些限制性的政策不退出历史舞台，那么许多人对于楼市走向的想象，就是空洞的、缺乏依据的。